No Brasil existem diversas formas de se tornar proprietário de um imóvel, podendo ser através da compra, doação, herança, acessão, usucapião, sendo certo que só é efetivamente proprietário do imóvel aquele que tem seu nome registrado na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis, de modo que a simples lavratura de Escritura não confere o direito de propriedade.

Com relação ao procedimento de usucapião, há de se reconhecer que ainda existem muitas dúvidas por parte do brasileiro médio, inclusive com relação ao nome do procedimento, que muitos acabam chamando de “usocampeão, usucapitão, etc.”. Assim, se mostra de suma relevância esclarecer alguns pontos referentes ao procedimento, tais como sua origem, modalidades, requisitos e os meios de prova, cujos Tribunais vêm admitindo para comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta.

A palavra usucapião tem origem no latim, onde “usu” significa uso, e “capere” quer dizer tomar, adquirir e/ou capturar, ou seja, usucapião significa literalmente adquirir pelo uso. Na tradição romana, era um modo legítimo de aquisição de propriedade pela posse prolongada, quando atendidos certos requisitos legais, ainda que sem a formalidade da transmissão.

No direito brasileiro, essa figura (usucapião) também existe e está prevista no Código Civil, a partir do art. 1.238, com suas cinco modalidades as quais se veem abaixo.

A modalidade mais comum e com menos requisitos é a Extraordinária – prevista no art. 1.238 do Código Civil -, cujo único requisito é a posse por 15(quinze) anos, independentemente de justo título e boa-fé, que pode ser reduzida para 10(dez) anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado obras/serviços de caráter produtivo. Por posse mansa, pacífica e ininterrupta pode se entender aquela posse exercida sem qualquer objeção, quando o possuidor age com o animus domini, ou seja, cuida do imóvel como se fosse efetivamente proprietário, sem que ninguém conteste tal fato.

Outra modalidade bastante utilizada é a Ordinária – prevista no art. 1.242 do Código Civil -, cujos requisitos são 10(dez) anos de posse, com justo título e boa-fé, reduzido para 5(cinco) anos se o imóvel for adquirido onerosamente, com registro cancelado, posse com moradia ou investimentos sociais/econômicos. Para fins de Usucapião, pode se entender por justo título qualquer documento que demonstre a existência de um negócio jurídico válido e legítimo para aquisição do bem ou da posse.

Um ponto que merece ser mencionado acerca destas duas modalidades de usucapião, é que o tempo de posse exercida sobre o imóvel pode ser somado a dos antigos possuidores.

As outras três modalidades – Especial Rural, Especial Urbano e Especial Familiar – são menos comuns de acontecer, mas é importante conhecê-las também, pois exigem menos tempo de posse.

Os requisitos exigidos para a Usucapião Especial Rural são: posse de 5(cinco) anos para imóvel rural, de até 50 (cinquenta) hectares, desde que seja utilizada para de moradia habitual ou nela se desenvolva trabalho produtivo.

Os requisitos exigidos para a Usucapião Especial Urbano são: posse de 5(cinco) anos e que a área do imóvel não seja superior a 250 m².

Os requisitos exigidos para a Usucapião Especial Familiar são: posse do imóvel de até 250 m² durante 2(dois) anos, quando o bem pertencia ao casal e um dos cônjuges o abandonou, de modo que o outro cônjuge utilize-o para moradia da família.

Com relação a estas três modalidades especiais, cumpre esclarecer que só serão possíveis caso o possuidor não possua ou seja proprietário de outro imóvel, seja rural ou urbano.

Um último ponto que merece ser mencionado, antes de tratar sobre os meios de prova, é que a partir do ano de 2022, com o advento da Lei n. 14.382/2022 e Provimento n. 65/2017 do CNJ, foi possibilitada a Usucapião Extrajudicial, uma forma mais rápida e fácil de aplicar o instituto, que agora não depende do ajuizamento de uma ação, mas tão somente da instauração de um procedimento administrativo diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis, devendo, portanto, ser observados todos os requisitos e vedações. É importante destacar ainda que é plenamente possível usucapir um imóvel sem matrícula, onde ao final do procedimento, desde que preenchidos os requisitos,

será emitida a respectiva matrícula pelo Registro de Imóveis em nome do possuidor, salientando-se que não há necessidade de recolher ITBI quando da concretização do procedimento.

No que tange às formas de comprovar a posse em uma ação de Usucapião, cumpre reconhecer que existem os meios mais convencionais, como apresentação de carnê de IPTU, conta de água e luz em nome do possuidor, e no caso da modalidade ordinária, o justo título, representado por um contrato ou recibo. A prova testemunhal também costuma ser muito utilizada em ações desta natureza, com oitiva de vizinhos, familiares e até prestadores de serviço.

Acontece que, quanto mais elementos houver para instruir a ação e comprovar a posse, maior será a probabilidade de êxito na ação, aliás, todos os meios de prova são válidos para comprovar a posse.

Outras provas que têm sido frequentemente utilizadas, e mencionadas nas sentenças de procedência são fotos de anos anteriores, tendo as partes, inclusive, juntado foto de aniversário de 01(um) ano, batizado e demais marcos importantes que corroboram a comprovação da posse.

A Ata Notarial cujo escrevente designado ateste a posse do bem, após diligenciar até o imóvel, também é uma prova que vem sendo utilizada e tem um peso bastante relevante para ações com desfecho positivo para o possuidor.

Cumpre ressaltar que todas as provas acima elencadas serão submetidas ao crivo do contraditório, podendo a parte contrária, caso haja, impugná-las, nos moldes da legislação vigente.

Com efeito, a posse em uma Ação de Usucapião pode ser comprovada de inúmeras formas, sendo aconselhável produzir a maior quantidade de provas possível, o que, sem dúvida, será de suma importância para o êxito da demanda.

Por fim, imperioso reconhecer que a Usucapião é mais que um instituto jurídico, é a concretização do direito à moradia e a afirmação da cidadania, sendo aconselhável ao possuidor buscar o mais rápido possível a regularização de seu imóvel, para garantir seu direito e alcançar a tão necessária segurança jurídica.